A Reforma Tributária inaugura, a partir de 2026, é a mais profunda transformação do sistema tributário brasileiro em mais de cinco décadas. O novo modelo, baseado no IVA dual (CBS e IBS), promete modernizar a tributação, reduzir distorções históricas e aproximar o país das práticas utilizadas internacionalmente. No entanto, como destacou Heron Charneski no podcast Imóvel na Pauta, o período de transição exigirá atenção redobrada de empresas, investidores e agentes do mercado imobiliário.

Embora o objetivo central seja simplificar, a implementação não será imediata. Entre 2026 e 2033, o país conviverá com os tributos atuais e os novos, em um faseamento que inclui períodos de testes, adaptação de sistemas e mudanças profundas na forma de apuração. Elementos como o cálculo no destino, o crédito amplo sobre insumos e o split payment, que separará automaticamente o valor do imposto no momento do pagamento, tendem a gerar impactos relevantes no fluxo de caixa das empresas e na gestão operacional.

Impactos no setor imobiliário

O mercado imobiliário será um dos mais sensíveis às alterações. A partir de 2027, pessoas físicas e jurídicas envolvidas com compra, venda ou locação de imóveis passam a conviver com novas regras de enquadramento, emissão de notas fiscais e possíveis mudanças na carga tributária. Situações antes incomuns, como pessoa física obrigada a recolher CBS e IBS na venda ou na locação, ocorrem conforme volume de operações e limites de receita.

Para as holdings patrimoniais, a substituição do PIS/Cofins pelo IVA poderá reduzir a carga em determinados cenários, especialmente no curto prazo, mas demandará cálculos precisos sobre créditos, contratos vigentes e estruturação das receitas. Já as incorporadoras podem enfrentar aumento significativo de carga tributária no médio prazo, especialmente com o fim do regime especial e a aplicação das novas alíquotas reduzidas, que tendem ainda assim a ser superiores às atuais.

Contratos, créditos e necessidade de diagnóstico prévio

O novo sistema exigirá revisão de contratos de locação, projeções de VGV, cláusulas de repasse tributário e renegociação com locatários, sobretudo aqueles que deixarão de obter créditos relevantes com o fim do PIS/Cofins. Além disso, a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) reforçará o controle sobre operações, exigindo maior formalização e adequação dos contribuintes.

Sendo assim, a recomendação é clara: realizar um diagnóstico completo quanto antes. A análise antecipada de contratos, estruturas societárias, intenções de venda, projeções de receita e possíveis impactos da modulação permite decisões mais seguras, evita perda de benefícios e prepara empresas e investidores para a virada de chave que se aproxima.

Acesse o podcast sobre o assunto no seguinte link: https://www.youtube.com/watch?v=WF9omEfcsSA