Na recente Solução de Consulta COSIT nº 180, de 16/08/2023, a Receita Federal do Brasil (RFB) expôs entendimento em relação ao custo de aquisição com os gastos na construção de piscina e instalação de sistema de geração própria de energia elétrica para fins de apuração de ganho de capital, nos termos do art. 137 do RIR/2018 aprovado pelo art. 1º do Decreto nº 9.580, de 22/11/2018 e da Instrução Normativa SRF nº 84, de 11/10/2001.

A compreensão firmada foi a de que “despesas suportadas pelo proprietário do imóvel relacionadas a construção, ampliação e reforma, desde que acompanhadas de projetos aprovados pelos órgãos municipais competentes, bem como pequenas intervenções como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos e paredes, podem ser consideradas no cálculo do valor de aquisição de imóveis, mediante documentação substancial e fidedigna, desde que detalhadas na declaração de bens.”

Os ganhos de capital representam o lucro obtido na venda de um bem, correspondendo à diferença entre o valor pelo qual o bem é vendido e seu valor de aquisição. Assim, a título de exemplo, digamos que um contribuinte adquira um imóvel residencial por R$ 300.000,00, e que durante sua posse, realize melhorias no valor de R$ 50.000,00, totalizando um custo de aquisição de R$ 350.000,00. No futuro, o contribuinte vende esse imóvel por R$ 500.000,00, sendo, então, o ganho de capital composto pela diferença entre o custo de aquisição e o valor da venda, totalizando R$ 150.000,00, valor esse que será tributado sob alíquotas que atualmente variam entre 15% e 22,5%, salvo os casos de isenção previstos. Dessa forma, além de fazer o recolhimento do tributo, o contribuinte deverá fazer a declaração do ganho de capital no seu IRPF.

No caso ora examinado pela COSIT, a construção de uma piscina e a implementação de um sistema de geração própria de energia solar, teriam o efeito de valorizar e aprimorar o imóvel. Quando essas melhorias forem integradas de maneira física e duradoura, torna-se viável considerar os gastos da empreitada como parte integrante do custo de aquisição do imóvel.

Importa destacar que, para a apuração de ganhos de capital, é essencial que os gastos associados ao custo de aquisição estejam devidamente respaldados por comprovação documental e estejam detalhadamente discriminados na Declaração de Ajuste Anual do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física, em consonância com o disposto no art. 17 da Instrução Normativa SRF nº 84/01 mencionada anteriormente.

Autor: Mariana Ruppenthal (mariana@charneski.com.br)